突然爆火的滋味是什么？弹子石又体验了一把。 阿里巴巴西南总部要搬到弹子石，马云还专门为此飞到重庆。 一连串实锤，成功引起很多人对弹子石房价的讨论：弹子石要起飞了！房价要涨一波了！ 截图信息来自上游新闻（重庆晨报） 截图信息来自重庆购物狂 阿里巴巴西南总部搬到弹子石这个事儿，确实有可能拉动弹子石的量和价，促成一波小行情。但这波小行情更有可能是短期行为，最终还是要看入驻企业和弹子石本身的后续发展。 正好，去年11月弹子石成交的两块万元地最近都出来了，一个是楼面地价10008元/㎡的保亿御江临风、一个是楼面地价10068元/㎡的华发四季半岛。 趁着阿里巴巴的热度，我们去瞧了瞧两个新盘，看到了弹子石的现在，也窥探到了一点它的未来。 01 保亿御江临风位于弹子石板块北部南滨路上，北面临长江，西面为原洋人街地块，东面及南面均为未开发地块，与弹子石核心居住区约1km。 保亿御江临风售房部 周边道路建设属于初级阶段，与南滨路支路相邻。目前轨道交通配套正在建设中，有已经通车的环线弹子石站，距离约3.1公里。据规划在建的18号线会途经弹子石片区，具体站点暂未公布。 由于项目位于原洋人街旧址旁，有少量余存的生活配套，未来主要生活配套依然靠华润万象汇，直线距离约1.2公里，以及泽科星泽会和长嘉汇购物公园，距离在3公里范围内。 保亿御江临风总占地92亩，约16万方，分3期打造，一期5栋楼、层高11层，二期5栋楼、层高为18层，三期规划幼儿园和约1.18万方的滨江商业。 保亿御江临风沙盘图 项目计划10月开盘，首开1号和7号楼，户型为建面176㎡和221㎡四房精装大平层，价格还没有出来。 置业顾问透露，9月中旬样板房就会开放，听说豪装的样板房标准非常高，直接对标两江峯的精装标准。 02 华发四季半岛同样位于南滨路，距离保亿御江临风仅300米左右。 项目门口的南滨路往西连接老南滨的弹子石老街和长嘉汇，往东是正在规划的南滨路延伸段，后期全面贯通将一直连接到广阳岛。 华发四季半岛售房部 交通靠近朝天门长江大桥、大佛寺长江大桥和寸滩长江大桥。周边除了自带的商业，其它生活配套也主要依靠万象汇、弹子石老街等商业群。 项目总体量10万方，分为三个地块。第一个地块为1.2万方左右的滨江商业。 北地块规划6栋纯板式结构洋房和1栋小洋楼，洋房为4梯8户、层高7层和12层。南地块将打造3栋叠拼别墅和9栋洋房。 华发四季半岛沙盘图 华发四季半岛计划9月开盘，首开北地块的5号、6号、7号楼，户型为建面约77-86㎡洋楼、约99-151㎡洋房，两房到三房，价格未定。 03 虽然保亿御江临风和华发四季半岛位置邻近，不过两个楼盘打造的产品、对应的客群都不一样。 保亿的产品是精装大平层，面积更大、4房为主；在产品定位上，保亿御江临风打造的是豪宅项目，对应改善型客群。 华发的产品是清水洋房和洋楼，面积比较小，2-3房；产品定位更大众化,对应的是预算有限的刚需或者刚改客群。 两个楼盘都位于洋人街原址旁，在优劣势方面具有一定相似性。 优势在于地理位置好，滨江景观资源和生态绿化等自然环境资源稀缺。比如，滨江且紧邻滨江公园，周边规划有生态绿地，居住环境较好。 以及地块限高限容积率。保亿限高30m、容积率1.9，华发限高36m、容积率1.6。在限高和限容积率的规划下，居住舒适度和品质更有保证。 劣势在于周边道路还在规划建设中，交通不太便利。短距离内，周边的商业配套较为欠缺。 04 如果从板块发展现状看，很多人对弹子石是有疑虑的。 最核心的原因，恐怕是弹子石虽然“贵”为重庆三大CBD之一，但它现在的发展和江北嘴CBD、解放碑CBD相比，不管是产业结构还是配套程度，确实是不够的。 比如轨道，弹子石目前已通车的轨道站点只有环线弹子石站，途经弹子石的11号线和18号线还在规划建设阶段。 而其它两个CBD，以解放碑为例，目前通车的轨道有1号线、2号线和6号线。 地图上可以清楚地看到三个CBD的轨道密集差异 但我们还是看好弹子石的发展，毕竟底子和地位摆在这儿了，没办法忽视。 05 首先是位置。 弹子石属于内环核心区，并且，在重庆两江四岸的规划下，弹子石是毫无疑问的精华区——两江四岸核心区是以弹子石南滨段16平方公里为核心向外延伸的区域。 其次是价格。 弹子石的土地成交虽然少，但是地价高。 从2018年至今共有4宗土地出让，3块地破万、1块地破9。成交楼面均价10038元/㎡，远远超出重庆中心城区的楼面均价水平（2020年约6089元/㎡）。 数据来自九耀 一手房的价格也不便宜。 我们之前在《「重庆9大房价梯队」出炉！你的预算能在哪里买房？》里盘点过，建面单价18000元/㎡及以上，已经是重庆的高价区。 能卖到这些价格的项目，基本都是渝中半岛、观音桥、南坪、弹子石等内环核心区。且数量稀少，占比大概只有两成甚至更少。 弹子石在售的项目，大多数都在这个区间内。就算略低于“18000”，在建面一万五六左右，也不便宜。 而即将开盘的保亿御江临风和华发四季半岛，地价破万的成本摆在这里，售价一定不会便宜。大概率会在建面2万上下。 价格是价值直观体现，如果弹子石的发展和前景一点看头都没有，也拍不出高地价、卖不出高房价。 06 以及产业支撑和未来规划。 作为三大CBD之一，弹子石的进度虽然落后于其它两个CBD，但还是有产业支撑。除了前面的阿里巴巴，还有2018年签约引进的京东、小米等。 截图信息来自华龙网 2019年1月，《南滨路延伸段（寸滩至广阳岛）技术可行性研究（18C0430）结果公告》披露，南滨路延伸段将从寸滩延伸至广阳岛，是一段全长28公里的滨江段。 按照公告，北以长江水域为界，南以平行于南滨路的城市干路为界，沿线串接东港、广阳岛、纳溪沟、鸡冠石等片区。这一段，被称作“新南滨”。 最后是土地存量。 洋人街搬迁后，片区内释放出近3000多亩建设用地，除去保亿和华发总共占的200多亩地，后期弹子石还拥有2800多亩地。 这意味着弹子石CBD周边的滨江带上，还拥有大面积待开发土地。随着土地供应量与需求的持续释放，后期市场机会较大。 可以看出，随着规划配套的呈现和完善，作为两江四岸核心板块，弹子石未来区域发展潜力还是很大的。 07 除了位置和价格，从产业、规划和后期土储3个层面看，弹子石CBD以后的可塑空间其实是大于江北嘴CBD、解放碑CBD的。它的发展天花板还没有到来，但另外两个CBD已经接近于饱和。 根据两个新盘的情况，结合弹子石的现状和前景，我们的建议是： 1，保亿御江临风 适合比较有钱的人，就想在好点位置买套大房子。 比如，想在两江四岸核心区买一套高端精装大平层。又比如，弹子石原住民，想换一套环境好、面积大、更有品质的房子。 2，华发四季半岛。 适合有点钱但又不是特别充裕的刚需和刚改。或者，看好弹子石的投资客。 以华发四季半岛建面77-86㎡的洋楼为例，套内估计在五六十平米左右，是很紧凑的小户型，总价可控。
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