9月7日，在拿地218天后，禹洲·朗廷湾在通州核心区的城市展厅终于开放，禹洲地产进军北京的首个住宅项目正式亮相。 禹洲·朗廷湾将是通州核心区首个取证开盘的限竞房项目，含精装5.2万元／平米的均价吸引了不少买房人到现场参观。现场有买房人询问：“这个项目为什么不是金茂悦？” 原来项目所在地块是今年2月2日金茂、禹洲联合体以18.3亿元拿下的北京通州永顺镇TZ-0104-6002、6001地块，当时曾有消息传出，通州首个金茂悦将建于此。 而5月27日金茂发布公告，称该地块举牌价超出授权价格，并以此为由退出该地块，随后禹洲接盘独自开发了朗廷湾。 禹洲·朗廷湾所在地块有着怎样的利弊？为何金茂选择退出，而禹洲选择接盘？ 不愿提及的“配套” 禹洲地产对于北京买房人来说是陌生的，所以项目城市展厅用了1/3的空间来介绍公司实力和开发背景。为表诚意，禹洲在北京的首个住宅项目定位为高端产品朗廷系。 “水主财，也是高端社区园林必备的配置”，销售在沙盘前这样介绍着园林景观。作为南派开发商，禹洲对于园林品质要求很高，即便项目与小中河仅一路之隔，依然在园区中做了水系环绕。 在产品上，禹洲·朗廷湾全部为板楼设计，规划了建筑面积80-125平米的三居全明户型，得房率80%－84%。其中90平米三居户型拥有南向三面宽的元宝户型设计，配以全明双卫生间，堪称网红户型。 由于限均价5.2万元／平米，禹洲·朗廷湾单套住宅的总价被控制在400-650万元之间。在通州核心区新建精装住宅项目单价普遍6万＋的当下，具有一定的价格优势。 项目周边3公里内拥有通州核心区商业、医疗、教育等生活配套。同时，项目配建2.2万平米的商业和办公，商业以社区底商为主，完善业主生活的便利性。 看似各方面条件都不错的禹洲·朗廷湾，其实还有一个销售们都不愿提及的“秘密”，那就是项目北侧300米的通州殡仪馆。 禹洲·朗廷湾位于通顺路与朝阳北路交汇路口以东400米处路北，西临远洋悦山水，东临小中河，南侧便是朝阳北路，朝阳北路对面是范庄小学和北京通州房地产开发有限责任公司的限竞房项目。项目北侧是在建的范焦路，范焦路对面就是通州殡仪馆。 绝大多数买房人对于住宅周边临近墓地、殡仪馆还是比较介意的，觉得不太吉利。同时，殡仪馆内火化炉排放的废气对周边空气也有影响。 此外，从朝阳北路经过的高压线塔会经过禹洲·朗廷湾项目周边，跨过小中河向东而去，这些都是影响项目升值保值的硬伤。 而在禹洲·朗廷湾城市展厅，房小评并没有发现项目周边这些负面影响因素的公示，销售也没有主动告知。 为何项目北侧的通州殡仪馆未在区域图上标明？面对买房人的询问，销售表示：“殡仪馆所在区域已规划为教育用地，未来殡仪馆会搬离。” “四周都是荒地，晚上看过去挺渗人的，”已经入住远洋悦山水的业主表示：“2015年就有关于通州殡仪馆搬迁的消息，据说是没有地方愿意接收，殡仪馆的搬迁一直被搁置。” （远洋悦山水） 现场很多买房人在得知项目周边这一影响因素后，表示要先去项目所在地看后再做决定。 显然，禹洲·朗廷湾的周边环境现状会对买房人心里预期产生不利影响，给销售工作增加难度，而利润本就不高限竞房项目，销售去化速度直接关乎项目的投资回报。 金茂退出的原因 5月27日，中国金茂挂出天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。信息显示，天津北方泽茂企业管理有限公司所持项目，便是今年2月中国金茂和禹洲地产联合拿下的北京通州永顺镇TZ-0104-6002、6001地块。 中国金茂执行董事兼首席执行官李从瑞在此前的股东大会上这样解释退出的原因：“董事会对地块的授权价格比现在合作企业拿地价格要低。” 而据接近金茂的内部人士消息，金茂退出与禹洲合作开发的通州项目的原因在于项目利润太低，无法达到集团“双15%”的利润考核标准。 随后，由中国民生信托有限公司和北京尧洲置业有限公司（禹洲地产（北京）有限公司的子公司）共同控股的北京煦腾房地产开发有限公司接盘了天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权。 据企查查数据，中国民生信托有限公司占北京煦腾房地产开发有限公司51%的股权。 而在4月28日，中国民生信托发行了信托产品——至信654号禹洲北京通州项目集合资金信托计划（第一期），该信托产品计划募集资金130000万元。 据该产品公示信息，募集资金中510万元用于受让北京煦腾房地产开发有限公司51%股权，剩余129490万元计入北京煦腾资本公积，最终用于支付因标的项目产生的股东及关联方借款及标的项目开发建设。 在房地产境内外发债融资日渐收紧的情况下，房地产信托成了地产项目“明股实债”最便捷的融资渠道。 “这源于双方的供求关系”，北京某信托公司业务经理表示，“一方面房企需要大量资金来补血，而房地产对于投资者和机构来说，依然是优质项目。另一方面，信托公司对于涉房项目的手续费在1-1.5％，收费远高于其他业务。” 以该信托产品承诺的100-300万税后7.8%、300-1000万税后8%、1000万及以上税后8.1%的收益回报来看，若加上1%的手续费，融资成本将不低于1.134亿元。 项目开发融资成本加上项目获取土地成本18.3亿元，再加上项目规划建面的建安成本6.42亿元，这三项成本费用相加为25.854亿元。 按可售面积7.4万平米（住宅＋商办公建）计算，含建安每平米成本约34937元。 看似销售均价不超过52508元／平米的商品住房部分还有着不错的利润空间，可将项目商业办公产品销售纳入后，利润空间就不乐观了。 首先2.2万平米的商办中，单套使用面积500平米以上的办公产品占绝大部分，此类产品在通州北关的最高单价来自万科大都会滨江，其含精装的275平米商务公寓售价为4.2万元／平米，而离项目最近的朝北8080写字楼售价只有3万元／平米，成交单价远低于底商和住宅。 其次，现阶段北京的商办产品销售去化很慢。如果项目不能在办公产品上实现快速销售，则这部分成本还会侵蚀住宅销售产生的利润。 如果剔除2.2万平米商业办公可售面积，将成本分摊到5.2万平米的住宅面积上，则可售住宅部分含建安每平米成本约为49719元，每平米利润空间仅剩2780元左右。这还是在没计入各种税费和人员及营销成本情况下的粗算。 也就是说，项目未来的利润很大程度要靠出售2.2万平米的商业办公来实现，而这部分利润却难以快速兑现。 禹洲·朗廷湾这个被禹洲赋予扩大一线城市土地储备，深化环渤海都市圈战略布局重大意义的项目，看起来并没有那么容易赚钱，其更多的价值来自于项目树立起企业在区域和城市战略层面的标杆意义，毕竟把红旗插到北京的土地上，是所有全国化房企都希望能够做到的一步。 据悉，禹洲·朗廷湾还没有搭建施工围挡，就已经对外宣称计划在10月26日开盘，也就是拿地后8个月开盘，项目入市的迫切性，可见一斑。 （本文转载自：中国房评报道，作者：房小评）